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税理士試験受験録　④セットバックを必要とする宅地

2026年01月15日

こんにちは。

税理士法人トータルサポートの鈴木です。

今回は相続税法からの出題です。

〜セットバックを必要とする宅地の評価〜

1.計算方式(財産評価基本通達24-6)

　(1)セットバックを必要とする宅地の評価

　建築基準法第42条第2項に規定する道路に面しており、将来、建物の建て替え時等に同法の規定に基づき道路敷として提供しなければならない部分を有する宅地の価額は、その宅地に次の算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価する。

　(将来、建物の建て替え時等に道路敷として提供しなければならない部分の地積/宅地の総地積)✖︎0.7

　(2)セットバックの定義

　建築基準法第43条の規定では、新たに建物を建築するためには、原則として道路幅員4m以上の道路に接道することを必要としていますが、経過的措置としてこの取り扱いが適用される際にすでに建築物が建てられている幅員4m未満の道路（建築基準法第42条第2項に規定する道路であることから2項道路と呼ばれています。）についても一定の要件下に幅員4mの道路とみなすこととされています。しかしこのような道については、その道の中心線から左右に2mずつ後退した線が道路と宅地の境界線とみなされ、将来、建築物の建て替えを行う場合には、その境界線まで後退して道路敷を提供しなければならないこととなります。これをいわゆる「セットバック」と呼んでいます。

　このセットバックの対象となっている部分の宅地は、現在の利用には格別の制限はないものの、財産的価値としてはセットバックの対象となっていない宅地と比較すると減少しているものと考えられます。

2.減額計算

（注）以下は筆者の個人的見解が含まれます

　(将来、建物の建て替え時等に道路敷として提供しなければならない部分の地積/宅地の総地積)✖︎0.7

　つまり、評価対象地が2項道路に面している場合は、将来道路して提供しなければならない部分、いわゆるセットバック部分を自用地評価額の3割（特定の者の通行の用に供している私道と同じ）で評価する内容になっています。将来、道路として提供しなければなりませんが、建て替えをする前では当面、土地所有者が自分の土地として使えますので、価値はゼロとは言えず、7割引きして評価してください、ということです。

　したがって、この部分の面積だけ私道を所有しているのと同じということになります。

3.他の規定との関連について

　セットバックが必要な宅地の評価及び都市計画道路予定地の宅地の評価は他の法令による減額計算であることから、不整形地補正率などの1平方メートルあたりの自用地評価額の計算と異なり、自用地評価額を算定した後の減額計算であることが大きな特徴です。

　また、平成29年まで適用があった「広大地の評価」とセットバックの必要な宅地の評価は減額計算の重複適用ができないこととなっていましたが、平成30年以降において「広大地の評価」が撤廃され、新たに「地積規模の大きな宅地の評価」が新設されて、重複適用ができるようになりました。